擬通過退地方案化解信托項目風險房地產項目風險該如何化解

2022-03-23 08:30:00來源：北京商報

中信信托“嘉和125號恒大廣東股權收益權集合資金信托計劃”(以下簡稱“嘉和125號恒大信托計劃”)項目有望迎來處置方案。據媒體報道，恒大地產集團有限公司(以下簡稱“恒大”)的金融債權人中信信托日前收到廣州市城市建設投資集團有限公司(以下簡稱“廣州城投”)來函，將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目。3月22日北京商報記者從投資者處獲悉，上述中信信托所涉及的恒大風險項目為“嘉和125號恒大信托計劃”，目前投資者已經收到了中信信托轉達的處置方案，尚處于表決階段，但由于該方案需要先交還抵押物再分批兌付，因此有投資者對本金能否按時順利兌付表示擔憂。

擬通過退地方案化解信托項目風險

據《財經》報道，中信信托日前收到廣州城投來函，將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目，方案大致思路為恒大先啟動項目退地，廣州市政府引入廣州城投作為保證人，保全信托計劃全額本金分期支付，最終使得信托本金安全退出。

北京商報記者3月22日從投資者方面獲悉，上述中信信托所涉及的恒大風險項目為“嘉和125號恒大信托計劃”，該計劃涉及的本金金額為32.5億元。根據投資者提供的處置方案商議函，廣州城投作為保證人提議采取僅擔保主債權本金并按兩年分批兌付的處置方案。兌付時間節點為土地出讓金退庫款已發放至廣州城投監控賬戶后10個工作日內但不晚于6月30日支付5%本金，在起始日后的一年末、一年半末、兩年末分別支付10%、10%、75%的本金。

目前，這一方案尚處于表決階段。不過，對于退地保本金的方案，有投資者表達了擔憂。投資者王力(化名)告訴北京商報記者，該方案需要收回信托計劃抵押物才能兌付，且在6月30日只能兌付5%的本金，但在抵押物收回的情況下，中信信托并未提供任何保障，后續資金能否兌付亦無法保證。另一名投資者陳麗佳(化名)也提到，土地退讓期間，該方案未提供任何增信措施，兩年后能否收回本金也未可知。

北京商報記者就上述信托處置計劃的相關內容以及具體兌付細節咨詢中信信托，相關負責人回應稱，就“嘉和125號恒大信托計劃”項目有關問題，公司正與投資人進行溝通，相關信息以官方信息披露為準。

金樂函數分析師廖鶴凱認為，該方案需要投資者提交抵押物后才能逐步兌付，投資者擔心提交后沒有保障，其實只要這一過程未達條件是可逆的，投資者就不用擔心，且參與方履約能力都在可控范圍內，做好相關手續中信信托還是可以正常完成交割過程的。

某信托人士也表示，該方案有利于投資者能夠提前收回部分投資本金，降低時間成本，但是對于全部本金的保障性以及投資收益難有保障。如果能夠有廣州城投的擔保，其實釋放抵押物也未嘗不可。

投資者質疑中信信托管理失職

據了解，中信信托于2020年6月發行了“嘉和125號恒大信托計劃”。根據該信托計劃說明書，項目保證人為恒大，項目融資主體為恒大地產集團粵東有限公司，募集資金用于開發建設恒大御景半島項目和恒大金碧外灘灣項目，主要收益來源為恒大廣州番禺公寓項目的銷售收入，項目將于每年6月21日、12月21日及到期日對應日后10個工作日內分配收益。

“嘉和125號恒大信托計劃”資料截圖

不過，隨著恒大的債務危機暴發，“嘉和125號恒大信托計劃”在2021年9月出現逾期。王力表示，他曾在2020年12月和2021年6月收到過項目收益，之后便再無任何收益。

此外，根據投資者反映，之所以不滿意退地保本金處置方案，其一是因為沒有合理的兌付保障，其二則是因為在收益分配“爽約”后，中信信托并未盡到合理的義務。王力告訴北京商報記者，信托計劃收益分配出現逾期后，他曾要求中信信托采取必要行動處置抵押物、凍結抵押物、禁止抵押土地施工、追責擔保方，但中信信托并未及時采取措施，導致抵押物處置失責，損害了投資者的合法權益。陳麗佳也表示，自恒大出現債務風險后，中信信托一直未采取行動為投資者規避風險。

不過，據中信信托相關人士此前回應《財經》記者表示，自該項目出現流動性風險后，該公司成立了專項工作小組，與恒大及項目有關方面密切溝通，深入對接大型房地產企業、大型國有企業、資產管理公司、大型代建機構等10余家，為風險化解尋求多種途徑。

房地產項目風險該如何化解

自2021年起，房企信用風險事件頻發，多個信托計劃項目也由此受到牽連。而為化解風險，除中信信托擬退地保本金的方案外，此前恒大還向光大信托和五礦信托出售4個房地產公司項目股權，由信托機構接管運營，并向項目公司投入資金以保障項目后續開發建設及保交樓。

廖鶴凱表示，房地產信托項目風險化解的方式一般是延期等待項目回款退出、再貸款、提供流動性或者合作方參與保障項目正常退出，同時信托公司可以接手也可以轉讓項目公司股權，或者與外部資產管理公司共同管理或處置相關資產。退地保本金的方案是一種新模式，不過按照這種模式需要地方政府配合第三方接收，可操作難度也較高。相比之下接盤項目公司股權的模式普遍適用性較高、操作難度較低，但弊端在于如果涉及這類項目過多規模過大，信托公司也力不從心。

“接盤項目的方式對投資者來說同樣存在風險。一方面房地產市場現階段偏冷;另一方面信托公司在房地產項目運營方面經驗不足，多依賴于代建企業。”一家信托公司內部人士分析坦言，無論是退地保本金的方案，還是信托公司接盤項目的方式都是迫不得已的辦法。

對于涉及房地產信托項目風險化解的投資者，前述信托人士建議：“違約項目的處置需要一定時間，投資者還是需要根據項目情況以及受托人給予的建議，來決定化解方式。”

標簽：中信信托恒大廣東廣東股權股權收益