房企融資走出至暗時刻民營房企首單創設信用保護憑證

2022-05-18 08:31:17來源：北京商報

冰封許久的房企公司債終于重啟。5月17日晚，龍湖供應鏈ABS“中信證券-聯易融-信聯1號2期供應鏈金融資產支持專項計劃”成功發行，這意味著塵封許久的境內公司債終于開閘。業內直言這是這個春天收獲難得的好消息。但大家也表示，目前就判斷房企融資冰封期已過為時尚早，未來三個月到半年很關鍵，希望監管對于優質房企的支持力度再大一些，地方緊縮的政策再合理一些。

民營房企首單創設信用保護憑證

據龍湖方面介紹，本次供應鏈ABS發行總規模4.02億元，優先級資產支持證券利率3.50%，期限1年，為民營房企首單創設信用保護憑證，計劃管理人為中信證券，原始權益人為聯易融保理，托管銀行為浙商銀行，優先債項評級AAA級。

不只是龍湖，就在前一日，碧桂園、美的置業也相繼披露獲準發債的公告。針對本次融資開閘，碧桂園方面在接受北京商報記者采訪時表示以公告為準，會按照監管要求的節奏進行。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，選中這三家房企，一方面，對于其本身來說有利于緩解資金壓力，充實現金流，另一方面，也給資本市場注入更多的信心，直接帶動股價的提升，從民營房企的頭部力量入手，逐漸實現從點到面，全面改善房企資金困境。對于其長遠發展有著重要意義。

首批開閘的三家企業中，龍湖一直以“好學生”著稱。在今年的業績會上龍湖方面曾經披露，2021年，平均借貸成本4.14%，創歷史新低;平均貸款年限6.38年，凈負債率46.7%，在手現金885.3億元，現金短債比6.11倍，一系列指標均維持行業內的較高水準，連續六年滿足“三道紅線”指標要求，也是國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。

而連續多年穩居房企規模老大的碧桂園也以超高的回款率著稱。年報顯示，2021年，碧桂園累計實現權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續6年達到90%或以上。截至2021年12月31日，碧桂園現金余額約1813億元，可動用現金儲備充足;總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至25%，現金短債比約為2.3倍。凈負債率為45.4%，相比上年底優化了10.2個百分點;加權平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%。

“此次發債是以信用保護的方式進行的，不但實現了通過優秀企業示范來引導公司債回歸正常渠道，更讓市場有了防火墻。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，反過來從公司角度來說，就是啟發企業還是要積極做好經營，后續充分利用當下的一些政策優勢，走出當前困境做出更好的業績。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水預計，以當前信用保護的方式進行的模式具有強勁的帶動效應，將有更多民營房企效仿發債融資。碧桂園、龍湖、美的置業均為當前房地產行業的頭部民企，具有開發經營能力強、財務相對穩健等特點。這三家企業通過信用保護工具成功發行債券融資后，將為后續市場起到良好的示范帶動效應，將有更多房企效仿類似增信措施進行發債融資。

支持合理融資信號愈加明朗

“這次能夠獲批，對公司上下都是很大的鼓舞，不但說明企業在向好，行業也在走出最難的時刻。”三家首輪獲批房企其中之一的融資負責人直言，這是這個春天收獲難得的好消息。但他同時也強調，目前就判斷房企融資冰封期已過為時尚早，公司的策略依然是緊縮性為主，不盲目擴張，堅持快收緊付的原則，力保半年報。“未來三個月到半年很關鍵，希望監管對于優質房企的支持力度再大一些，地方緊縮的政策再合理一些，特別是改善型需求的信貸、預售資金的監管等此前超量監管的方面。”

2021下半年以來，多家民營房企出現違約事件，民營房企融資難度大幅提升。機構數據顯示，2022年1-4月，房企信用債發行規模為1532億元，同比下降37.7%，其中發行人以央企、地方國企為主，發行額占比84.9%，民企僅發行8筆，融資94.1億元，占比6.1%，融資力度很弱。同期，海外債發行規模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營房企融資70億元，不足五成。

陳霄對此也分析道，去年以來房企頻頻爆發流動性危機，這已經不再是個別房企的問題，更加暴露了行業的現狀，本次公司債發行的背后是中央明確表態對房地產市場及房企的支持，監管機構公開支持房地產市場恢復融資，這樣的發聲意義頗為重大，監管層支持房企合理融資的信號愈加明朗。

“類似發行是當前融資工作的又一突破，體現了公司債政策也正趨于寬松。”嚴躍進對此也表示，公司債本身對房企的融資支持作用較大，此次發債有別于此前銀行間市場等發現的中期票據等融資工具，應該說更加符合房企融資的需求，同時，此類發債工作充分體現了相關部門對于房企資金面的關注，客觀上有助于進一步緩解房企的資金壓力，促進房地產企業走出融資困境，促使經營更好發展。

信用保護工具加持

值得注意的是，此次發債強調了信用保護工具的使用，創設機構將同時發行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)在內的信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。這兩種信用保護工具通俗理解就是為債務違約設立防火墻。換句話說，投資者后續認購此類債券的顧慮將減少，房企若是違約，其也可以獲得相關賠償或補償。

在此前稍早的2022年4月，滬深交易所在證監會的指導下就召開過“信用保護工具支持民營企業債券融資座談會”，證監會指出積極支持市場各方發揮信用保護工具在支持民營企業融資過程中的作用，鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持。5月，深圳證券交易所召開“完善民企信用支持”專題研討會，聚焦完善信用支持，研究探討緩解民企“融資難”的舉措。

“此次通過信用保護工具發債融資，意味著政府支持民營房企融資措施正在加快落地。”劉水表示。在當前市場環境下，通過市場化的信用保護工具增信有助于民營房企突破融資困境，增加投資者信心，進而快速打破民營房企融資的困境，有助于引導市場修復對房地產行業的投資信心，改善民營房企的融資環境。

5月16日，根據深交所官網，第一單民營房企信用保護憑證業務已經發行，認購龍湖債券的投資者，后續也可以附帶認購此類信用保護憑證，相當于為債券投資上了一道保險。

“此類產品的創新，進一步體現了債券融資中增信的思路，使得投資者顧慮減少，認購積極性增加。”嚴躍進表示，宏觀層面看，這是資本市場積極創新支持實體經濟的表現，民營房企債券融資工作更好推進落地，有助于房企融資成本降低、融資效率提高。

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