最近，昆明市云秀康園6號院的住戶發現，該小區物業突然在小區外的道路上設置了道閘，道閘內原本的路面臨時停車泊位變成了收費停車場，住戶們越想越不對，開始質疑物業的收費行為。
事件
物業“圈地”收費遭業主質疑業主質疑的停車場在云秀康園6號院外，原本是出入小區的一條斷頭路，長約200米，路面一側被畫了線，一共有30余個臨時停車泊位。一個多月前，云秀康園小區物業在路口設置了道閘，安裝了掃碼交費系統。云秀康園的住戶們認為，小區物業既無相關資質，也未跟業主溝通，沒有資格在這條路上收費。而物業工作人員則稱，安裝道閘是為了方便業主進出。在現場有一張公示牌，內容顯示云秀康園6號院外的停車場編號為“官渡停0343號”，經營單位是云南官房物業服務有限公司，停車場地址為官渡區古渡口路1111號。記者發現，停車場道閘旁一塊路牌標有“矣六路”字樣。記者找到云秀康園小區物業，6號院物業主管劉女士表示這條道路尚未交付。“在沒有移交市政部門之前，這條路屬于小區內部道路，是我們的大業主也就是開發商委托我們進行管理的。”此外，物業表示，設置道閘也是無奈之舉。該小區外部道路無人管理，因停車不收費，經常出現亂停亂放、交通擁堵的狀況。如今路是通了，可如此收費，導致租車位的住戶租金上漲。
調查
未經備案和批復被責令整改
根據《昆明市機動車停車場管理辦法》，需占用業主共有部分設置車位的，應編制居住區車位設置、管理方案，依法經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主同意，并經有關部門批準。如果是占用業主共有部分設置的經營性停車場，那么經營者應在辦理完商事登記后向轄區道路運輸管理機構辦理備案手續。對于云秀康園小區物業在道路上設置道閘的情況，該小區業主群內不少人回復，并沒有接到設置地面停車場的意見征詢。云秀康園小區物業在標有“矣六路”字樣的路段收費，該行為是否合規?記者向官渡區交通運輸局反映了該情況。該局協同相關部門現場查看后給出答復：公示牌上的“官渡停0343號”停車場本身確實是經備案、批復的正式停車場，但其范圍是該小區地下停車場，路面的30余個泊位沒有相關備案和批復。對于物業的這種行為，昆明市道路運輸管理局官渡分局和官渡區交通運輸局都已下發整改通知：超出備案范圍的停車區不得懸掛0343號標識；未經批復的路內停車泊位停止收費。昆明的路面停車泊位申報由街道社區牽頭，街道社區應先向附近居民征求意見，如有停車需求，則按程序逐級申報，由專業機構設計規劃，再由上級交通運輸、交警等部門審批。釋法
利用共有部分經營由業主共同決定
云南民定律師事務所律師馬燕飛認為，該案例中，云南官房物業有限公司私自設立路面停車泊位并收費的行為明顯是違法的，依據《昆明市機動車停車場管理辦法》規定，設立路面停車泊位需要相關的備案和批復，未經批復的路內停車泊位應停止收費。如果是物業需要占用業主共有部分設置車位的，依據民法典第二百七十八條第一款第八項規定，改變小區共有部分的用途或利用共有部分從事經營活動，由業主共同決定。由于設置車位并收費的行為是從事經營活動，依據民法典第二百七十八條第二款規定，要求面積占比三分之二以上，且人數占比三分之二以上的業主參與表決，而表決的業主當中，又需要有面積占比四分之三以上，且人數占比四分之三以上的業主同意。只有同時滿足上述條件，才能決定小區業主共有部分是否可以設置車位并收費。依據民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。也就是說，利用小區業主共有場所產生的收入屬于業主共有。依業主共有部分的經營與收益情況，物業公司必須向業主定期公開，并向業主大會、業主委員會進行報告。
實習編輯：劉欣怡
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