連下兩子，華潤萬象生活(1209.HK)開始大展拳腳。

在港所上市一周年的華潤萬象生活一直保持平穩勢態，市值穩居板塊第二，此前也鮮有重大收并購案。2022年伊始，華潤萬家生活開始大展拳腳，在半個月內先后公布收購禹洲物業、中南服務。兩次交易總對價不超過33.2億元。

禹洲物業為禹佳生活服務旗下物管資產，中南服務為中南集團旗下物管平臺。此前禹佳生活服務沖刺IPO兩次失效，選擇出售禹洲物業以降低資金壓力，而中南服務已于去年11月12日通過了上市聆訊。

接連收購兩家物業公司，對華潤萬象生活外拓來說，是極具意義的補充。華潤萬象生活總裁喻霖康表示，到2025年，公司物管在管面積預計將達到4億平方米。目前其在管面積已突破1.4億平方米。

在物業服務行業集中度快速提升的背景下，通過收并購將快速擴大公司服務范圍，提升區域協同價值，提高市場影響力。

擬耗資不超33.2億收購兩物管企業

上市一年都沒有大動作的華潤萬象生活在近半個月連推兩起收購。

1月5日，華潤萬象生活發布公告稱，擬以不高于10.6億元收購禹洲物業服務有限公司(以下簡稱“禹洲物業”)。

禹洲物業是禹佳生活服務集團旗下物管集團。而禹佳生活服務最早在2020年12月提交招股書，經歷6個月的聆訊期后失效，2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。截至2020年12月31日，禹佳生活服務為127個項目提供物業管理服務，在管面積1760萬平方米，資產負債率高達89.1%。

負債高企，上市未果，禹佳生活服務選擇將旗下部分物業資產出售給華潤萬象生活，以降低資金壓力，集中精力聚焦商業板塊。1月5日晚間，禹洲集團公告稱，出售完成后，集團預計于截至2022年12月31日止財政年度確認出售公司的收益約人民幣7.19億元。

僅兩個星期后，1月20日，華潤萬象生活又公告，擬收購南通長樂物業有限公司(簡稱“南通長樂”)全部股權及江蘇中南物業服務有限公司(簡稱“江蘇中南”)1%股權，收購代價不高于22.6億元。

資料顯示，南通長樂主要提供物業管理服務業務，是香港彩虹物業有限公司的全資子公司，其掌握江蘇中南99%的股權。而江蘇中南是中南服務的運營主體，擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。

通過此次交易，華潤萬象生活將獲得中南集團旗下物管平臺中南服務全部股權。值得一提的是，中南服務剛剛于2021年的11月12日通過了上市聆訊。

以中南服務2020年稅后凈利潤計算，本次并購PE錄得近34倍，而以2021年稅后凈利潤1.76億元推算，則為14倍左右，基本符合物業平均15倍上下的PE值。

2021年，華潤萬象生活定下“2021年實現第三方拓展4500萬平方米”的規模增長目標。財報顯示，2021年上半年，華潤萬象生活第三方外拓面積的1765萬平方米中，非居住業態占比近80%，主要是依賴母公司華潤置地的導入、政府資源優勢及品牌影響力等。

接連收購兩家物業公司，對華潤萬象生活外拓來說，是極具意義的補充，也將降低其對母公司的依賴。

沖擊4億平方米在管面積

2021年初業績發布會上，華潤萬象生活就表示，要實現商業運營服務業務維持行業第一，物管業務方面要做行業第一梯隊。而據克爾瑞發布的2021年中國物業服務企業在管面積排行榜，華潤萬象生活在管面積排名第20位。

2021年12月9日，華潤萬象生活總裁喻霖康在上市一周年品牌發布會上表示，到2025年，公司物管在管面積預計將達到4億平方米。據其透露，截至2021年12月，華潤萬象生活的在管面積已突破1.4億平方米。

而截至2021年上半年，華潤萬象生活住宅業務在管面積已達1.21億平米，商業運營服務的已開業購物中心建筑面積達690萬平米。截至2021年11月30日物管業務外拓面積同比增長2.4倍，其中非居業態占比超80%。

在具體業績方面，根據財報，截至2021年6月30日，華潤萬象生活收入40.14億元，同比增長28.1%。其中，住宅物業管理服務板塊收入為23.92億元，同比增長42.3%;商業運營及物業管理服務板塊為16.23億元，同比增長11.7%。

對于經營業績，華潤萬象生活董事長喻霖康表示，當前亟待改善的就是毛利率。據悉，2021年上半年華潤萬象生活的基礎業務物業管理毛利率僅為13.3%，對比2020年的基礎物管毛利率12.3%，有所提升，但和行業相比仍有差距。喻霖康在2021年8月26日的業績會上回應稱，希望以后可以維持在14%-17%之間，目前是一個比較合適的毛利率水平。

上述兩宗收購完成后，將擴大公司服務范圍，加強物業管理組合，提升集團區域協同價值，提高市場影響力，并通過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。