9只首批公募REITs上市首日集體飄紅，其中蛇口產園漲幅最高，收漲14.72%。但投資者要注意，不能把公募REITs當成股票來炒，否則可能會讓投資者感到失望。

公募REITs全稱叫不動產投資基金，主要的業務就是募集投資者的資金，投資于基礎設施，然后用收費等方式盈利，并在一個財務年度末把可分配利潤的90%強制分配給投資者，專家說它的風險收益性介于股票和債券之間，屬于新事物。但是歷史上類似的基金還是存在的，投資者可以借鑒它們的二級市場走勢。

投資者首先可以類比封閉式證券投資基金，也是只能在二級市場交易，不能申購和贖回。本欄想說的是，這些封閉式證券投資基金后期都是在打折交易，1元凈值的基金二級市場交易價格一般為0.8-0.9元，而這個公募REITs雖然說從投資方向上與封閉式證券投資基金不同，但是交易環節的特征還是非常相似的，6月21日上市首日價格大幅上漲，明顯體現出投資者炒新的特征，但當公募REITs發行越來越多，規模越來越大，也不再新鮮，那時候投資者將會回歸理性，決定其價格的還得是它的收益情況，假如收益性達不到投資者的預期，不排除其交易價格有跌破面值的可能。

這9只公募REITs只是第一批，可以預見的是，后續會有更多的公募REITs發行，當然，早期公募REITs的表現一定還是不錯的，否則后面的發行將會出現困難，這是投資者都明白的道理。但是隨著發行數量越來越多，很多經濟較發達的省份還會發行第二批甚至第三批，未來公募REITs的數量可能大幅超出投資者的預期，那時候投資者能夠比較的投資品種很多，也不會傻瓜化地購買，業績將成為給公募REITs定價的最重要指標。

那么這些公募REITs的業績將會怎么樣?一般來說，它們具有公共事業的屬性，不太可能出現太大的虧損，但同時也不會是特別賺錢的項目，因為很有前景的項目會去通過主板或者創業板、科創板上市，收益性較高的也會考慮向大企業發行PPP項目，所以能夠成為公募REITs投資項目的一般都是收益相對穩定，風險不大的項目。

所以本欄認為，公募REITs并非嚴格介于股票和債券之間，而是更多地偏向于債券，那么既然是債券，如果收益率水平不是那么高的話，投資者可以參照企業債和國債的內部收益率來給公募REITs定價，但本欄認為如果是110元以上的定價，還是有些偏高。當然，如果未來國家降息，對于公募REITs來說屬于利好，不過現在全球央行都在醞釀加息，在這個背景下，降息的概率不高，如果跟隨全球加息，公募REITs的價格也將承壓。

所以本欄說，公募REITs的屬性更加偏向債券，投資者不要把它當成股票炒作，還是要當成債券對待，當然，申購然后在二級市場賣出獲利短期看還是可行的。