2019年新春伊始，內地赴港上市房企又將再添新軍。《證券日報》記者獲悉，德信中國已于2月19日完成公開招股，預期于2月26日在港交所主板上市。德信中國將共計發售5.32億股股份，其中中國香港公開發售股份5320萬股，國際發售股份4.78億股，發售價區間為2.32港元/股-3.25港元/股。

據德信中國招股書顯示，假設發售價為2.79港元/股，即上述指示性發售價的中位數，同時超額配股權未行使，德信中國預計將募得款項凈額約13.67億港元。

深耕浙江大本營

毛利高速增長

為浙江省內的綜合型房地產開發商，德信中國共有107個處于不同開發階段的物業項目，其中浙江省內項目超過八成，分別在杭州、溫州、湖州擁有28、26、18個項目。

截至2018年11月30日，德信中國土地儲備總計約為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位于浙江省內，占比達85.07%。由此，公司深耕浙江大本營的戰略可見一斑。

值得注意的是，據德信中國招股書顯示，公司2015年-2017年與2018年前三季度的毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%、32.4%;同時期的凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中國方面表示，2014年以來，公司將投資重點轉移至浙江省內重點城市，并調整土地收購戰略，實現了毛利率的增長。

對此，浙大管理學院特聘教授錢向勁向記者表示，階段性房產市場大熱與浙江省內主要城市房價增幅較大是德信中國利潤率大增的主要因素。不過由于房地產市場具有一定周期性，隨著一系列的調控政策持續推進，房企所受壓力將更加明顯，如果一些公司業務布局過于集中，應對風險時就會冗余不足，業績表現容易受到影響。

德信中國也在招股書風險提示中也提到：“公司業務及前景在很大程度上依賴于中國的經濟狀況及中國房地產市場，尤其是長三角地區各主要城市的表現。”

同時，德信中國方面也表示，未來除了繼續鞏固在浙江省的領先市場地位，也會將業務擴展至長三角及全國的主要城市，同時持續增加具有成本競爭力的優質土地儲備。

資金承壓

會否持續舉債擴張

記者注意到，2015年-2017年德信中國實現凈利潤分別為6470萬元、5.13億元、8.39億元，年復合增長率高達260.3%，2018年前三季度實現凈利潤為9.81億元，比上年同期增長約319.5%。同時，2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末，德信中國的流動資產總額分別為148.73億元、194.39億元、324.09億元、417.85億元。

然而在業務規模急劇擴張的同時，高昂的財務成本和攀升的債務壓力也隨之而來。2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末，德信中國的凈資產負債率分別為278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。

對此，德信中國方面解釋稱，此前凈資產負債率維持在較高水平，是由于業務于相關期間迅速增長，而業務主要由外部借款提供資金，其中2016年多數項目處于投資階段，借款增加，而近兩年該指標下降是由于利潤積累所致。

此外截至2018年9月30日，德信中國尚未償還的借款共計106.99億元，其中銀行借款28.91億元，而從賬齡來看，其中需要在2019年9月末與2020年9月末前償還的計息借款分別為58.06億元與26.76億元。同時2018年前三季度，德信中國利息支出達近2.8億元。

《證券日報》記者聯系德信中國，對方表示暫不方便回應，一切以已對外披露的招股說明書為準。浙大管理學院特聘教授錢向勁指出，德信中國赴港上市是好事，有利于公司擴大影響，有利于資本結構優化，拓寬融資渠道，緩解資金壓力。

德信中國在招股書中提到，公司募集資金約60%將用于現有物業的開發成本，約30%將用作潛在物業開發項目的土地收購和建筑成本以及用于目前經營和計劃拓展業務的城市物色和收購地塊作土地儲備，約10%將用作一般公司及營運資金。

房地產行業集中度快速提升，倒逼中小房企增加土地儲備、持續擴張規模。2018年，正榮地產、弘陽地產、美的置業、大發地產、恒達集團等內房企相繼在港交所主板掛牌。對于懷有“千億元”夢想的德信中國來說，其2017年不到300億元的銷售額還與之相去甚遠，上市后能否借力資本踩上提速發展的“風火輪”?