近期一份網傳文件顯示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實行“兩集中”(即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次。對此市場分析人士公認，“土地新規”將利好行業競爭格局，房企運營能力和規模未來將成為關鍵的競爭力，但同時也會提高企業的現金流壓力，導致中小房企的生存壓力將繼續增大。

多地宣布對住宅土地集中供應

2月24日下午，多家媒體報道，一份網傳的文件顯示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現“兩集中”，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。文件還表示，近期將召開視頻會議，在視頻會議之前22個重點城市暫停發布住宅用地公告。據該消息，22個重點城市包括北上廣深四個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙等18個二線城市。

目前，部分城市已經發布了相應的公告。

24日，一份落款時間顯示為“2021年2月23日”、由天津市規劃和自然資源局發布的《市規劃資源局關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》顯示，天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地的出讓公告。《華夏時報》記者未在天津市規劃和自然資源局官方網站上搜索到該份文件。但目前天津市規劃和自然資源局相關人士已向媒體確認了上述《通知》的真實性。

上述《通知》稱，2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)實行“兩集中”同步公開出讓：一是集中發布出讓公告。全市原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡;二是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

河南省鄭州市自然資源和規劃局此前發布《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》，則收回了部分區的住宅用地出讓公告發布權。《通知》還宣布，根據部2021年住宅分類調控精神的要求，結合鄭州市實際情況，自本通知下發起(2月23日)，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。

24日晚間，山東省青島市自然資源和規劃局官網發布的《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》則顯示，要嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

而一份未經證實的、由自然資源開發利用司發布的《2021年住宅用地供應分類調控相關工作要點》顯示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現“兩集中”，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。

中國指數研究院一位分析師表示，本次政策暫時僅涉及2021年出讓的土地，范圍覆蓋熱點22城，“預計后續政策將依賴于政府對政策效果以及市場反應的全面評估”。

或有利于管控房價

對于房地產行業與房企而言，“兩集中”的供地政策被認為影響深遠。業內人士普遍認為，集中供地有利于平抑土地市場熱度，穩定土地市場預期;但同時也更加考驗房企的現金流運營以及融資能力。

華西證券(10.190,-0.07,-0.68%)分析師樊信江指出，試點22個城市均為傳統意義上的一二線城市，普遍土地出讓規模較大，不過以往土地市場的確存在土地出讓節奏較為分散的現象。根據中指院的統計數據，這22座重點城市2020年全年共出讓土地3916宗，四個季度分別出讓557、1220、952、1187宗。其中，住宅用地出讓宗數最多月份為12月，占全年供地宗數的15%;最少月份則為1月份，占全年供地宗數的4%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策積極落實了中央經濟工作會議精神和自然資源部住宅供地供應分類調控工作精神。“實際上也是積極關注和解決大城市住房問題的重要保障，是房地產長效機制的又一個新舉措。”

嚴躍進告訴《華夏時報》記者，若是“兩集中”供地政策確定，實際上就形成了長效機制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。此外，集中供地政策強調了22個城市的落實，也強調了住宅用地領域的改革，實際上有助于真正減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩，本質上也是“穩地價、穩房價、穩預期”的重要體現。

中國指數研究院方面認為，此舉將對地方政府供地行為產生約束，單次大批量的土地供應，也對政府的管理能力提出了更高要求。不過，土地集中出讓為住房供應帶來穩定預期，也進而引導購房者穩定預期。且在一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。

不過，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《華夏時報》記者，由于可能涉及到的城市都是市場當下的熱點城市，這一政策一旦落地，對于土地供應節奏的要求也會同步提升，“如何控制好分批次的土地供應，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題”。

而對于房企來說，這種壓力可能會更為直接。

“(集中供地)對房企短期資金或將形成巨大挑戰。”中指院方面向《華夏時報》記者直言，假設各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。

張波也認為，如果每個城市只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內籌集大量的現金來拿地，對于中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰，聯合拿地共同開發的情況將可能進一步增多。

面對行業新的挑戰，不少業內人士建議房企在策略上做出調整。

中指院建議，開發商關注22城之外的投資機會，特別是城市群、都市圈內部城市。在相對寬松的貨幣環境下，仍需抓住重點城市投資機會，合作拿地，分散風險，實現共贏，關注下一步政策細則及各地因城施策的政策空間。同時，階段性項目集中入市也可能導致市場短期供需失衡，因此未來項目入市時點需要政府更好的把控。

同策研究院資深分析師肖云祥也強調，后續伴隨著新房集中供應，市場競爭加劇，銷售存壓，為了保證利潤，房企拿地時要“克制”。

值得一提的是，一些房企內部人士對于箭在弦上的集中供地政策也有一些異議。一名TOP20的房企副總裁認為，盡管集中供地讓企業更好地把握預期，合理安排資金，但這只是房企獲得住宅土地的一個渠道，“其實還有很多渠道，比如勾地、城市更新項目”。而另一名房企內部人士則直言不滿：“病入膏肓，頭痛不醫頭，醫腳。問題是，病根在腳嗎?”