12月7日到8日短短兩天，唐山、成都、佛山三城先后加強了預售資金監管制度，對預收款將實行專戶存儲、全程監管，優先保障項目竣工，避免開發商拿到回款后跑路現象的發生。

實際上，2020年以來，已有26個省市出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則，這是一個什么信號，會給市場帶來什么影響?

多地加強預售資金監管

12月8日，四川省成都市印發《成都市商品房預售款監管辦法的通知》顯示，預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤并根據信用等級動態調整監管額度，對于預收款將實行專戶存儲、全程監管，如果開發商違反相關規定，在其整改期間將暫停預售商品房網簽備案系統使用權限。

同日，佛山市住建局也印發了《佛山市商品房預售款監督管理實施辦法》，房企在申請商品房預售許可前開設商品房預售款專用賬戶，存入監管賬戶的商品房預售款優先保障項目竣工。

據統計，2020年以來，已有26個省市出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則，確保專款專用，保障項目按時按質完成，既維護了購房者的權益，也為開發商健康發展提出了約束。

政策主要關注點主要集中在幾個方面：

?要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶;

?要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議;

?對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度;

?在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

可以看到，政策的核心關鍵點在于關于開發商支取預售資金上，這方面，各個城市的政策雖然總體一致，但也有一些差異。

總體來看，銀川、福州的監管力度較大，以主體結構封頂為節點看，預售資金留存比例要求分別為30%和40%;桂林、長沙的監管力度相對較低，以結構封頂為節點看，預售資金留存比例要求分別為10%和8%;以竣工驗收為節點看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%，福州資金留存比例要求最高，為15%。

有效化解爛尾樓風險

國家統計局的數據顯示，2019年，房地產開發企業到位資金178609億元。其中，國內貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預收款61359億元。定金及預收款占全部到位資金的34.35%以上，且比自籌資金還要多。

預收收入對于房地產開發企業的重要程度可見一斑。商品房預售制度減輕了開發商的資金壓力，更多的資金得以進入房地產市場，對開發商起到了變相加杠桿的作用。

當市場處于上行區間，預售制度讓購房者與開發商能夠雙贏，皆大歡喜，但近期隨著一些城市的市場開始出現供大于求的局面，房地產預售制度的弊端也逐漸顯現。

從理論上來說，購房者的預付款已經能夠滿足項目完工，但由于對于資金專項管控的缺位，導致出現很多房企資金流向不明，挪用資金擴充項目數量或其他運用，一旦資金運用環節出現問題便導致項目資金鏈的中斷，形成爛尾。

對于購房者而言，面對一個尚在施工中，甚至只有圖紙、沙盤的項目，自身需要承擔為期至少一兩年的不確定性風險。即便能順利完工交付，容積率、公攤面積、施工質量、物業服務、周邊配套等方面的風險，也是預售房后期維權的“重災區”。

除了爛尾的風險，房企較少的自有資金撬動項目開發建設，容易催生房地產市場泡沫，帶來房價的異常波動。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，細化重點監管資金提取節點及比例有利于遏制爛尾樓的產生，由于國內的新房采用預售制度，部分城市頻頻出現爛尾樓現象，爛尾樓不僅影響城市市容，更侵犯了購房者的權益。在三道紅線壓頂下，行業資金壓力更甚，建立此種商品房資金監管的細化制度尤其重要。

預售制度退出舞臺的信號？

業內人士分析稱，對于購房者來說，預售資金監管是一個非常積極的信號。爛尾樓是期房制度自開始就相伴相生的現象，但期房制度經過多年發展，已經成為房企開發過程中的慣性制度，現階段期房制度如果直接喊停，對房企來說是“傷筋動骨”的。短期內可能導致中小房企難以維系經營，長期來看會造成房地產開發市場慢慢萎縮甚至更大的風險。因此，期房制度改革只能循序漸進，從加強商品房預售資金的監管入手是一種比較有效的方式。

以昆明為例，1年內出現1次拖欠工程款的，列為三級監管項目，監管資金額度上調為項目預售總額的40%;出現1次延期交房或拖欠農民工工資的，因房屋質量問題引發批量性群眾投訴的，列為二級監管項目，監管資金額度上調為項目預售總額的50%;停工1年以上出現爛尾的，列為一級監管項目，監管資金比例上調為項目預售總額的100%。

這一舉措將對房企的現金流進行有效控制，一旦樓盤未按規定將預售資金退還購房人、延期交房、拖欠工資、交房維權、變相逃脫預售資金監管的，都將受到懲罰。

也有業內人士稱，預售資金監管是期房逐漸消亡的信號，隨著房地產進入“房住不炒”的新時期，房地產避免過度金融化，回歸產品本身，現房限售是新趨勢。

例如，今年上半年海南省發布《通知》指出，海南省要改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。海南成為中國第一個正式取消商品住房預售制度的省份。但其他省份能否跟上，現房銷售能否普及，仍有待時間的檢驗。