弘陽(yáng)上半年結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增加，收入同比上升 146.3% 至 96.2 億元，毛利率約25.3%。撇除投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)等非核心項(xiàng)目，我們估算公司核心凈利約 6.1 億元，同比上升 21.7%。雖然凈利增長(zhǎng)速度受毛利率及項(xiàng)目權(quán)益比率下降而有所影響，但考慮到公司仍在增長(zhǎng)階段，屬正常現(xiàn)像。弘陽(yáng)強(qiáng)化物業(yè)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流管理， 上半年簽約回款率達(dá) 91%，有效貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，至 6 月底的凈杠桿比率同比下降7.2 個(gè)百分點(diǎn)至 68.7%，比去年底環(huán)比下降 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。弘陽(yáng) 1-7 月總銷(xiāo)售額約408 億元，同比上升 19.1%，表現(xiàn)優(yōu)于同業(yè)。我們維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)每股 3.6港元。

報(bào)告摘要：

結(jié)轉(zhuǎn)收入上升。弘陽(yáng)上半年結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增加，收入同比上升 146.3% 至 96.2 億元，毛利率上半年約 25.3%，雖然從去年同期較高水平的 29.0% 回落 3.7 個(gè)百分點(diǎn)，但去年下半年有所改善，環(huán)比上升 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售及行政成本對(duì)收入占比同比下降 7.0 個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)率有所改善，利潤(rùn)率同比上升 3.3 個(gè)百分點(diǎn)、環(huán)比上升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，至 16.3%。撇除投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)等非核心項(xiàng)目，我們估算公司核心凈利約 6.1 億元，同比上升 21.7%。

拿地多元化。截至 2020 年 6 月，弘陽(yáng)土地儲(chǔ)備總建面約 1,837 萬(wàn)平米，73% 位處于長(zhǎng)三角，其中 55% 位置于江蘇，貫徹公司深耕長(zhǎng)三角、做透大江蘇的發(fā)展策略。弘陽(yáng)上半年總購(gòu)入 307 萬(wàn)平米之土儲(chǔ)，總成本約 197 億元，占上半年銷(xiāo)售額(315.7 億元)的 62%，投資比率略高于在同業(yè)平均水平，反映公司為沖千億元銷(xiāo)售而作準(zhǔn)備。在新取得的土儲(chǔ)中，并購(gòu)、商住聯(lián)動(dòng)與底價(jià)拿地占總額的 45%，導(dǎo)致成本相對(duì)較輕，土地樓面均價(jià)約每平米 6408 元，進(jìn)一步看出公司深耕長(zhǎng)三角所帶來(lái)的比較優(yōu)勢(shì)。

「住宅+商業(yè)」雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展。弘陽(yáng)繼續(xù)發(fā)展商業(yè)物業(yè)作中長(zhǎng)線(xiàn)局置。上半年在營(yíng)運(yùn)的商業(yè)建筑面積達(dá) 50 萬(wàn)平米，在建及擬建購(gòu)物中心建筑面積達(dá) 24 萬(wàn)平米。商業(yè)物業(yè)投資上半年為公司帶來(lái) 2.13 億元 的可持續(xù)性收入，同比上升 14.5%。為了平衡商業(yè)板塊的重資本投入，弘陽(yáng)強(qiáng)化物業(yè)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流管理，上半年簽約回款率達(dá)91%，有效貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，在手現(xiàn)金水平同比上升 7.9% 至 182 億元。至 6 月底的凈杠桿比率同比下降 7.2 個(gè)百分點(diǎn)至 68.7%，比去年底環(huán)比下降 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。短債比率環(huán)比下降至 36.8%，現(xiàn)金短債比在 6 月底約 1.54 倍，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。在衛(wèi)生事件的影響下，弘陽(yáng)上半年銷(xiāo)售增長(zhǎng)雖然有所影響，但受惠于長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)深度，及其對(duì)于房地產(chǎn)的剛性需求，二季度明顯環(huán)比大幅改善，累計(jì)上半年的銷(xiāo)售額仍然錄得正增長(zhǎng)。 7 月單月銷(xiāo)售同比增長(zhǎng) 130%，弘陽(yáng) 1-7 月總銷(xiāo)售額約 408 億元，同比上升 19.1%，表現(xiàn)優(yōu)于同業(yè)。雖然凈利增長(zhǎng)速度受毛利率及項(xiàng)目權(quán)益比率下降而有所影響，但考慮到公司仍在增長(zhǎng)階段，屬正常現(xiàn)像。我們維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)每股 3.6 港元。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策、疫情情況反復(fù)。

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